近日，第一太平戴維斯發布的2021年下半年大灣區寫字樓數據顯示，2021年下半年，大灣區甲級寫字樓租金指數環比下降1.9%，其中，香港甲級寫字樓租金指數錄得大灣區最大跌幅，環比下降6.2%，至134.7，香港租金指數首次同時低于廣深。機構指出，這主要受股市波動、香港本地第五波疫情持續，內地企業租賃需求放緩等負面影響。

另外值得注意的是，2021年年末，珠海和東莞的寫字樓空置率較高，均超過45%。專家表示，2022年，珠海及東莞寫字樓空置率將繼續上升。

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具體來看，截至2021年底，珠海及東莞兩城甲級寫字樓空置率分別為46.9%及53.4%，其中，珠?？罩寐瘦^高的區域為前山、老香洲及橫琴片區，東莞空置率較高的子市場分別為萬江、南城總部基地及CBD莞太路區域。

事實上，珠海和東莞的甲級寫字樓空置率一直不低，數據顯示，近三年（2019-2021）珠海甲級寫字樓空置率在42%至47%之間浮動，而東莞則始終維持在35%以上高位。

值得注意的是，珠海和東莞的寫字樓現有存量并不高。第一太平戴維斯數據顯示，截至2021年年末，珠海和東莞的甲級寫字樓總存量在大灣區中分別排名第三和第四，均不及總存量排名第三的廣州甲級寫字樓的一半。由此推斷，珠海和東莞的甲級寫字樓需求并不高。

第一太平戴維斯華南區市場研究部負責人謝靖宇對《華夏時報》記者表示，2022年，考慮到珠海及橫琴市場總存量將同比擴張33.9%，寫字樓市場的租賃競爭料將加劇且難以避免；而東莞市場供過于求所帶給業主的招商壓力猶存，加之部分行業需求因受外部因素打擊而削減，2022年珠海及東莞寫字樓空置率將繼續上升。

與珠海和東莞的高空置率不同，廣州寫字樓空置率在大灣區最低。第一太平戴維斯數據顯示，截至2021年年末，廣州甲級寫字樓空置率僅9.5%。謝靖宇在接受《華夏時報》記者采訪時表示，這主要因為廣州經濟基本面較為穩健，產業結構中服務業占比較高，需求穩定，另外，廣州甲級寫字樓總存量及新增供應在一線城市中處較低水平，市場供需關系相對平衡。

謝靖宇預計，2022年，廣州將迎來115.6萬平方米的供應高峰，其供應規模約為現有存量的19.1%，未來五年（2022-2026年）廣州市場仍預計有逾370萬平方米的新增供應入市，在此影響下，全市空置率預計顯著上升。

面對寫字樓的高空置率，市場各方應該采取哪些措施？謝靖宇表示，開發商應關注結構性產品需求，提供靈活、高效、敏捷的辦公空間，另外還應該加大租金優惠力度；政府則應該在新建項目審批時結合片區規劃情況對商業辦公物業配建比例作出規定，同時推動相關扶持政策落地，吸引優質企業入駐。

香港租金指數首次同時低于廣深

供求拉鋸戰之后的結果將在價格上得到體現。數據顯示，2021年下半年，大灣區甲級寫字樓租金指數環比下降1.9%。值得注意的是，深圳是大灣區城市中唯一錄得租金指數正增長的城市，環比增長0.6%，至139.3。

謝靖宇對《華夏時報》記者表示，這主要得益于租賃市場的強勢反彈。具體來看，2021年下半年深圳寫字樓市場凈吸納量連續兩季度突破歷史新高，下半年合計凈吸納量約74.7萬平方米，其中，南山區的租賃需求最為旺盛，其2021年下半年凈吸納量占全市的67.3%，而南山區科技園片區中TMT行業龍頭企業的需求最為旺盛；其次，經濟強勢復蘇對金融行業發展提供的支撐，金融業聚集的福田區亦貢獻了全市26.4%的凈吸納量。

與深圳租金指數上漲形成鮮明對比的是，2021年下半年，香港甲級寫字樓租金指數錄得大灣區最大跌幅，環比下降6.2%，至134.7，香港租金指數首次同時低于廣深。對此，第一太平戴維斯相關研究報告指出，這主要受股市波動、香港本地第五波疫情持續，內地企業租賃需求放緩等負面影響。

價格指數方面，2021年下半年，大灣區甲級寫字樓價格指數環比下降1.6%，對此，第一太平戴維斯分析，這主要是因為開發商及業主普遍面臨融資壓力，從而降價出售資產。

對于2022年大灣區甲級寫字樓的發展情況，第一太平戴維斯分析，2022年，大灣區經濟預計穩定增長，這有望為寫字樓市場注入新增需求。不過，香港、廣州、珠海將迎供應高峰，深圳預計連續第六年迎來百萬平方米左右新增供應。供應壓力下，市場競爭加劇，部分業主將延續以“降租金穩租戶”為主的租賃策略，租金將延續下行趨勢。

另外，疫情尚在全球蔓延，加之世界政治經濟環境仍然嚴峻，市場或面臨一定資本流動性問題，投資者心態將受到影響。盡管部分房企積極進行融資活動，但多數開發商及業主仍面臨較大流動性壓力，寫字樓資產價格增長或繼續受抑，銷售市場仍面臨挑戰。

媒體來源：華夏時報

作者：張慧敏 李未來